Колумнисты

Доверительное управление недвижимостью: глобализация частных инвестиций

06 августа : 11:49. Источник - Real Estate News

Покупка недвижимости для получения «золотой визы», приобретение курортных апартаментов, выгодные инвестиции в торговую и складскую недвижимость – все эти процессы давно не ограничиваются страной резидента. В Украине доверительное управление недвижимостью широко распространено среди крупных игроков рынка. Для частных инвесторов такой вариант повышения доходности своих инвестиций пока экзотика.

Доверительное управление: топ опасений владельцев недвижимости 

Украинцы в принципе народ недоверчивый: сказывается генетическая память поколений, которым регулярно приходилось восстанавливать фамильные ценности с нуля. Общение с клиентами о доверительном управлении помогло создать личный перечень главных страхов собственников.

Мою недвижимость украдут. Иначе – переоформят право собственности в электронных реестрах или за границей. На самом деле договором доверительного управления жестко ограничены полномочия управляющей компании. Права на отчуждение имущества собственник управителю не передает.

Меня обманут. 400 сравнительно честных способов отъема денег по-прежнему популярны. Да, можно вести двойную бухгалтерию и накручивать избыточные расходы на содержании объекта. Но эти данные очень легко проверяются, а управляющие компании крайне дорожат своей репутацией. 

В Украине переданная в управление собственность числится на отдельном балансе. Расчеты за сдачу в аренду ведутся на р/с, отдельный от текущего счета управителя.

Они посредники и на мне зарабатывают. На самом деле управляющая компания зарабатывает вместе с вами. Прибыль компании прямо пропорциональна прибыли доверителя: чем больше денег принес объект, тем больше получат управители.

Управляющая компания – не посредник, она уполномоченный собственником представитель, на которого возложены все вопросы по сохранности, доходности, налогах. И да, она получает вознаграждение за свой труд.

Стоимость услуг управляющих компаний колеблется от 10 до 40% в разных странах мира. Средние ставки украинских компаний – 10-15%.

https://cdn1.superdeal.ua/uploaded/new_campaign_pictures/470930/data/main720x340/2.jpg?1520413708

Зачем частному инвестору управляющая компания

Задача управляющей компании – не просто график бронирования, оплата коммунальных счетов, мелкий ремонт и уборка. В первую очередь это маркетинговые исследования и принятие эффективных мер для повышения доходности актива.

Специалисты оперируют иными инструментами оценки доходности. Так, у апарт-отелей есть особый показатель RevPar, или выручка на доступный номер в день. Можно поставить ценник выше, сдавать реже, не тратить деньги на персонал и расходники, а прибыль увеличится. Или наоборот: зависит от количества мест в номере, сезона, событийного графика, спроса.

Правильная маркетинговая стратегия минимизирует расходы на содержание объекта и одновременно повышает его доходность.

Консалтинг для частных инвесторов

Расчет инвестиционного проекта начинается до покупки недвижимости. Вы можете купить квартиру в областном центре и сдавать ее с доходностью 3% годовых. А можете получать 15 и 20%, но от сдачи в аренду склада или магазина в другой области, апартаментов на средиземноморских и черноморских курортах. 

Возьмем условные $50000 для покупки недвижимости и сравним по простейшей формуле срок окупаемости:

  1. Покупка 2-3 комнатной квартиры эконом-класса в областном центре. Средняя цена аренды 6000 грн. Окупаемость без учета ремонта, налогов, рекламы и промежутков между разными арендаторами 18,9 лет.
  2. Покупка небольшого магазина на окраине областного центра. Средняя стоимость аренды 10000 грн. Окупаемость 11,2 года.
  3. Покупка в составе инвестиционного пула апартаментов бизнес-класса в Киеве за $300000. Цена аренды $4000. Окупаемость 6,2 года.
  4. Покупка квартиры в Алании, сдача посуточно по $60, заполняемость 120 дней. Окупаемость 6,9 лет.
  5. Покупка апартамента в Одессе за $150000 в составе инвестпула. Сдача посуточно $80, заполняемость 120 дней. Окупаемость 15,6 лет. 

Разные объекты, разные риски, разные затраты на поиск арендаторов. Тренды 2021 года – склады, торговые помещения, объекты транспортной инфраструктуры, апарт-отели.

https://nash.center/data/userdata/Sklad-v-arendu-v-Spb-ot-sobstvennika.jpg

Выбор правильного объекта для инвестиций, формирование инвестиционного пула, тотальные контроль сделки и эффективное управление активом приносят частным инвесторам реальную прибыль.

Украина становится новым инвестиционным магнитом – высокая доходность недвижимости и сравнительно низкие риски инвесторов все чаще привлекают в крупные города частных инвесторов-нерезидентов. А украинцы, в свою очередь, активно скупают квадратные метры в Турции, Болгарии, Греции, Португалии, Испании.

Удаленное управление недвижимостью частных инвесторов заметно активизировалось во времена всеобщего карантина. Компании находили новые решения, разрабатывали стратегии для повышения доходности. Результат – пассивный доход вне зависимости от страны пребывания собственника и актива. Главное – выбрать правильный объект и надежную компанию.

автор
Стажко Ольга

Эксперт рынка столичной недвижимости

Последнее в Колумнисты

Life constructor: технология купли-продажи функционала недвижимости

Большая часть покупателей интуитивно формируют представление о будущей покупке. Если куплен черный хлеб вместо белого ...

Планируете купить квартиру в новострое? Задайте 13 вопросов

Я всегда считал, что никто не будет спорить, что покупка квартиры в новостройке – это ...

Share Deal по-украински. Чек-лист покупателя корпоративных прав на рынке недвижимости

  На рынке премиальной и коммерческой недвижимости переоформление корпоративных прав встречается чаще классических договоров купли-продажи. ...

Уплата налогов, сборов и обязательных платежей при осуществлении отчуждения объекта недвижимости

Прежде чем принимать важное решение о приобретении/отчуждении недвижимого имущества, мы рекомендуем детально проанализировать вопрос: какие ...

Home Staging класса делюкс: как повысить цену недвижимости

Недвижимость в первую очередь – актив, который нужно продать по максимально возможной цене. Как предпродажная ...
Еще

Подпишитесь на обновления к нам в телеграмм

closed
Подписаться