Колумнисты

Как не бояться ипотеки в Украине?

04 февраля : 16:03. Источник - Real Estate News

Купить квартиру или жить в арендованной? Непростое решение. Рассказы о коллекторах, нечестных судебных исполнителях и отобранных банками квартирах для многих – оправдание отказа от покупки жилья. Так ли страшна ипотека и как принять взвешенное решение?

Покупка VS ипотека: однокомнатная квартира в Киеве

42% рынка аренды столичных квартир – это однокомнатные квартиры, смарты и студии. В 2021 году средняя арендная ставка в Киеве выросла в  на 19-23%. Согласно статданным Adress.ua, в 2021 году цена аренды однокомнатной квартиры в столице составила 500$ + расходы на отопление, газ, свет, коммуникации. 

address.ua

Цена однокомнатной квартиры в Киеве в 2021 году составила в среднем 50000$.

address.ua

Ровно 100 платежей за аренду, или 8 лет и 4 месяца чистого дохода арендодателя.

Просчитаем ипотеку. По данным Prostobank, средняя эффективная ставка на 10 лет при покупке жилья на вторичном рынке составляет 13,92%.

prostobank.ua

Авансовый платеж банки предпочитают от 40%. Необходимая сумма кредита составит 1 млн. гривен. При аннуитетных выплатах ежемесячный платеж по ипотеке равен 720$ из расчета 28грн./$. За свое жилье. В Киеве.

Не секрет, что владельцы ипотечных кредитов в гривне – одни из немногих в стране, кто искренне радуется инфляции и девальвации национальной валюты: их кредитная нагрузка становится меньше.

Я привела в расчетах среднюю ипотечную ставку. Есть предложения от 9 до 12%, с авансом от 20-40%. При эффективной ставке 11% размер аннуитетной выплаты вместе расходами на обслуживание кредита составляет 625$. Купленная недвижимость – актив семьи, за 10 лет его стоимость может вырасти на 15-40%.

Как сэкономить? Есть Программа «Доступная ипотека»: 7% с авансом 15% при покупке жилья в новостройках или домах, построенных после 2015 года. С марта по декабрь 2021 года по программе «Доступная ипотека» объем кредитов превысил миллиард гривен, размер кредита ±870 тысяч гривен. Правительство анонсировало планы на ипотеку под 5% годовых. В этом случае ежемесячные расходы семьи на выплаты банку-кредитору составят 447$.

Абсолютное большинство заемщиков предпочло купить под залог жилье на вторичном рынке: не нужно ждать достройки дома и вкладывать существенные средства в ремонт новостройки.

На что обратить внимание при выборе ипотечной программы

Эффективная банковская ставка. Не рекламные цифры на баннерах, а глубоко запрятанные в условиях ипотечной программы реальные расходы на обслуживание кредита: комиссии за кассовое обслуживание, открытие счёта, обслуживание карты и прочие банковские услуги.

Штраф за досрочное погашение кредита. Большинство банков отказались от этой практики, но порой попытки компенсировать упущенную выгоду вкрадываются в текст кредитного договора. В течение ближайшего десятилетия миллионы украинцев унаследуют квартиры своих родителей, прародителей, тетушек и дальних родственников. Большинство наследников предпочитают после получения наследства в первую очередь рассчитаться с ипотечным кредитом.

Страховки. Расходы заемщика на страхование жизни, имущества и титула у разных компаний существенно отличается. Нужно сравнивать, иногда спорить с банком, который навязывает невыгодное страхование по партнерской программе.

Плавающая ипотечная ставка. Любимый инструмент банкиров, который привел к ипотечному кризису 2008-го в США. В теории при благоприятной экономической ситуации ставку спустя 5-7 лет можно снизить. На практике кредиторы оставляют за собой право на корректировку ставки в сторону повышения. В Украине ряд банков условиями договора ограничивает свои права 28-30% годовых. Некоторые ограничение не предусматривают вовсе – ни по срокам корректировки, ни по ставке.

Какую недвижимость имеет смысл покупать в кредит

Ликвидную, с перспективой роста цены. Обращайте внимание на инфраструктуру района и градостроительные планы. Важен класс энергоэффективности здания и стоимость содержания жилья: отопление, коммунальные расходы, оплата счетов управляющей компании.

Перспективны квартиры в жилых комплексах с реально реализованным принципом «город в городе»: двор без машин, вместительный паркинг, открытое пространство для прогулок, коворкинг, магазины, амбулатории, детские центры, фитнес-залы. Оформление кредита – это возможность повысить качество жизни здесь и сейчас. И не оплачивать чужой пассивный доход.  

автор
Стажко Ольга

Эксперт рынка столичной недвижимости

Подпишитесь на обновления к нам в телеграмм

closed
Подписаться